[오늘의 책] 경매공부 단 하루만 투자하세요! - 경매 교과서

 

 

 

오늘 리뷰할 내용은 경매공부 단 하루만 투자하세요! - 경매교과서입니다. 최근에 경매 공부를 하다 '경매교과서'라는 책을 발견했는데, 경매에서 기본적으로 알아야 할 핵심 내용들도 잘 정리되어 있고, 강의 동영상도 있어서, 짧은 시간에 개념 정리를 하는데 도움이 많이 되었습니다. 그래서 이 책을 소개해 보려 합니다.

 

 

 

경매교과서-표지

 

 

 

1. 경매 교과서 책 소개

뉴스에 '빌라왕, 깡통전세, 전세사기'로 시끌벅적하고, 이 사건의 파급효과로 연일 이슈화가 되고 있네요~ 부동산은 정말 눈뜨고도 당하는 경우가 너무 많은 것 같습니다. 얼른 관련법 개정과 더불어 피해자들에게 도움이 되는 보완책이 마련되었으면 하는 바람입니다. 경매 교과서는 모르면 피해를 입을 수 있고, 알면 알수록 돈이 되는 부동산, 그중에서도 경매에 대해 쉽게 입문할 수 있는 책입니다. 저도 2번 정도 보는데, 2일 정도 걸린 것 같아요~ 채널A  <서민갑부>에도 출연하셨던 안정일 작가는 3천만 원으로 22채를 경매를 통해 만들었다고 하고요~ 현재는 Home336 카페 및 학원을 운영하며 제자를 양성하고 있습니다. 경매교과서는 저자가 십수 년간 강의를 하면서 썼던 강의자료와 제본교재를 책으로 엮은 거고요~ 어떻게 보면 조금은 투박해 보일지 몰라도, 핵심만 꼭 짚어서 설명되어 있습니다. 실제 강의를 들어 공부하는 느낌이 들었는데요~ 복잡하고 어려운 경매에 두려움을 가지고 계신 분들께 이 책을 추천하고 싶습니다.

 

 

 

채널A 서민갑부 출연-안정일 작가

 

 

 

*이 책의 목차입니다. 참고해 주세요^^

 

 

 

경매교과서-목차1

 

 

 

경매교과서-목차2

 

 

 

2. 경매 교과서에서 찾은 핵심 내용

이 책에서 읽고 <꼭 알아두어야 할 핵심>을 몇 가지 키워드로 정리해 보았습니다.

 

 

1) 경매란?(그리고, 말소기준권리)

부실한 부동산을 정상화하는 한 방법입니다. 채권과 채무관계가 복잡한 부동산을 깔끔하게 정리해 주는 게 경매이고, 자본주의 시장 경제체제에서 없을 수 없는 제도라고 생각합니다. 모든 관계를 싹 정리할 수 있는 기준을 정했는데, 그것을 '말소기준권리'라고 부릅니다.

 

 

2) 경매를 배운다?

우리가 말하는 '경매를 배운다'라는 것은 이 '배당을 배운다'는 뜻이에요. 얼마에 낙찰됐을 때, '누가 얼마를 받는가'하는 것이 배당입니다.

 

 

3) 권리분석이란?

배당을 짜보는 것이에요~ 경매인들에게는 누가 얼마를 받는지가 중요한 게 아니라, 누가 배당을 못 받는지가 더 중요합니다. 못 받은 돈에 대해 누군가는 책임을 져야 하는데, 채무자가 책임지는 것을 '소멸(말소)', 낙찰자가 책임지는 것을 '인수'라고 합니다. 낙찰자의 입장에서는 이 빚이 소멸인지 인수인지가 중요해집니다. 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것이고, 이것이 바로 권리분석이 중요한 이유예요.

 

 

 

 

 

4) 임대차보호법은?

임대와 임차, 즉, 세를 놓는 것과, 세를 구하는 것 사이의 계약관계를 규정(보호) 하기 위한 법이에요. 대신에 임차인이 임대인에 비해서 사회적 약자의 위치에 처하는 경우가 많기 때문에 임차인을 배려하는 방향으로 법이 제정되어 있어요.

 

 

5) 대항력이란?

낙찰자가 찾아와서 나가라고 할 때, 안 나가고 계속 살 수 있는 권리 또는 보증금을 전부 돌려받고 나갈 권리입니다. 이걸 '대항력'이라고 합니다.

 

 

6) 선순위 임차인의 조건은?

말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인 = 대항력 있음. 법에 의하면 대항력은 '전입신고 다음 날부터' 효력이 생긴다고 합니다.('0시'에 효력이 발생) 대항력은 오로지 전입만 가지고 따집니다. 확정일자는 배당순위에 관여할 뿐이죠. 그것도 전입보다 빠르면, 결국 전입날짜로 귀결됩니다.

정답 : 전입하는 날 함께 확정일자를 받는 게 가장 효율적인 방법입니다.

 

 

7) 전입신고는 언제?

이 대항력 조항을 이용한 사기 사건이 가끔 발생하곤 하는데, 집주인이 임차인 몰래 대출을 받는 경우가 있습니다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출이 발생할 것이라는 사실을 숨기고 있다가 임차인이 이사하는 당일날 잔금을 받자마자 바로 대출을 실행시키는 수법이죠.

정답 : 그냥 이사하기 전날 전입신고를 하면 됩니다.

 

 

8) 집주인이 주소를 빼달라고 하면?

왜 주소를 빼는가? 집주인의 부탁을 받고 빼주는 경우가 있습니다. 대출을 받아야 하는데, 임차인이 있으면 대출을 안 해줍니다. 그러니 잠시만 주소를 빼달라고 합니다. 집주인은 대출을 받는 거죠. 그러면 임차인은 후순위가 되는 거예요~

정답 : 집주인의 부탁을 거절하세요~ → 거절하시려면, 이런 내용들은 사전에 아셔야겠죠?

 

 

9) 임차권 등기가 중요한 이유

어쩔 수 없이 주소를 빼야 하는데, 보증금을 돌려받을 수 없는 상황입니다. 그럴 때 하는 게 임차권등기입니다. 등기에 다 임차인의 권리(전입, 확정, 보증금) 관계를 적어 놓는 거죠. 이렇게 해 놓으면 보증금 못 받고 전출을 하더라도 괜찮은 거예요. 임차권 등기자는 여전히 그 집의 임차인으로서 자격이 있는 거죠. 임차권 등기는 등기 설정 날짜는 중요하지 않아요. 그 등기 내용이 중요한 거죠.

 

저도 경매 공부를 열심히 하는 중이라 제 눈높이에서 이 정도만 알아도 일상생활에서 많은 도움이 될 것 같은 내용으로 간추려 보았습니다. 저는 유튜브 <설마 안정일경매 tv>에서 무료강의 동영상을 찾아서 보게 되었고요~ 강의 영상을 보면서 한번, 복습하면서 한번 이렇게 총 2번에 걸쳐 본 것 같습니다. 유튜브는 총 2개의 영상으로 되어 있는데요~ 1부(1강~18강)는 약 1시간 50분, 2부(19강~29강)는 약 1시간 30분 정도 분량입니다.

 

 

 

설마안정일경매TV 유튜브 채널

 

 

 

이상으로 경매공부 단 하루만 투자하세요! - 경매교과서에 대한 리뷰를 마치겠습니다.

 

이번 제 책리뷰가 도움이 좀 되셨나요? 앞으로도 더 유익한 리뷰로 자주 찾아뵐게요~ 읽어주셔서 감사합니다.